【2026年5月版】練馬区 町別 住宅地の地価ランキング——15年の値上がり率も（全42町）
練馬区の住宅地・公示地価を42町すべて並べてみました。2024年最新値と2010年からの15年値上がり率、駅入りの地価マップまで。練馬区民が「うちの町は何位？」を確認できる完全版。
練馬区にはいくつ「町」があるかご存じでしょうか。
住宅地として地価が公表されている町だけで、42町。区の端から端まで歩けば1時間以上かかる、23区で2番目に広いこの区は、町ごとに住宅地の地価が最大2.37倍も違います。
「うちの町、いくらなんだろう？」「お隣の◯◯町と比べてどっちが高いの？」——たぶん多くの練馬区民が、なんとなく気になりつつも調べたことがない数字。
公的データが公開されているので、42町ぜんぶ並べてみました。2024年時点の最新確定値です。
はじめに：この記事で出てくる用語、ざっくり説明
📌「公示地価」って？ ざっくり言うと、国が毎年調べて発表している「この場所の土地、1m²あたりいくらが妥当か」の価格です。実際の売買価格とは多少ずれますが、不動産屋さんが言う「相場」のもとになる、エリア比較の最も中立な物差し。
📌「中央値」って？ ある町の中に複数の調査地点があるとき、順番に並べた真ん中の数字を採用しています。1つだけ飛び抜けて高い土地に引っ張られないので、町の「いつもの値段」を表すのに向いている計算方法です。
📌「2024年のデータって、ちょっと前？」 公示地価は毎年1月1日時点を調査して、その年の3月に発表されます。本記事は2026年5月時点で確定取得できた最新データ（2024年版）を使っています。
これらの詳しい話は、記事末尾の「補足注記」にもまとめてあります。
まずは上位10町：練馬の「中央＋東」が強い
📁 データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価2024年（XPT002）／練馬区・住宅地・町別中央値
1位は 小竹町（こたけちょう）。1m²あたり約60万円。新宿区・豊島区との境にある、面積はそれほど広くない町ですが、有楽町線・副都心線の小竹向原駅を抱え、池袋までも新宿までも一直線。
2位以下は豊玉北・旭丘・豊玉上・桜台と続きます。いずれも練馬区の南東端——西武池袋線の根元から大江戸線沿線に広がるエリア。「都心に近い」という事実が、そのまま価格に乗っています。
上位10町の数字（2024年・住宅地・中央値）
- 小竹町：601,000円/m²
- 豊玉北：582,500円/m²
- 旭丘：557,000円/m²
- 豊玉上：548,000円/m²
- 中村北：507,000円/m²
- 桜台：497,500円/m²
- 練馬：497,000円/m²
- 羽沢：493,000円/m²
- 氷川台：490,000円/m²
- 豊玉南：486,000円/m²
全42町、ぜんぶ並べてみました
「うちの町は何位？」を確認できるように、42町ぜんぶを1枚に。
📁 データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価2024年（XPT002）／練馬区・住宅地・町別中央値
中央〜東は赤系で固まり、西側は薄い色で並びます。練馬の中の「グラデーション」がはっきり見えるはず。
下位10町：西側エリアの広さと自然
📁 データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価2024年（XPT002）／練馬区・住宅地・町別中央値
下位を占めるのは大泉エリアを中心とした練馬の西側。池袋線の終点側です。
ただし、これは「価値が低い」という話ではありません。大泉エリアは畑が多く、空が広く、土地もゆったり取れる。同じ予算で、小竹町のおよそ2.4倍の広さの家が建てられる計算になります。
「地価が低い＝住みにくい」ではなく、「広い土地と都心の利便、どちらを優先するか」の選択肢が区内で揃っている——これが練馬の懐の深さでもあります。
下位10町の数字（2024年・住宅地・中央値）
- 大泉町：253,500円/m²
- 大泉学園町：266,500円/m²
- 西大泉：270,000円/m²
- 土支田：305,000円/m²
- 南大泉：343,000円/m²
- 谷原：349,000円/m²
- 三原台：367,000円/m²
- 石神井台：379,500円/m²
- 高松：386,000円/m²
- 東大泉：396,000円/m²
15年で誰が一番伸びたか——値上がり率ランキング
ランキングは「いま」だけ見てもつまらない。2010年から2024年の15年で、どの町がどれだけ伸びたかも並べてみました。
値上がり率トップ10
📁 データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価（XPT002）／練馬区・住宅地・町別中央値／2010-2024年
価格1位の小竹町は、値上がり率でも1位（+46.9%）。15年でほぼ1.5倍。「もともと高い町が、さらに伸びている」という構造がはっきり出ています。
値上がり率トップ10（2010→2024、住宅地中央値）
- 小竹町：+46.9%（409,000 → 601,000円/m²）
- 旭丘：+43.2%（389,000 → 557,000円/m²）
- 豊玉北：+38.9%（419,500 → 582,500円/m²）
- 桜台：+36.5%（364,500 → 497,500円/m²）
- 早宮：+35.5%（341,000 → 462,000円/m²）
- 羽沢：+34.0%（368,000 → 493,000円/m²）
- 練馬：+34.0%（371,000 → 497,000円/m²）
- 豊玉中：+33.1%（362,500 → 482,500円/m²）
- 石神井町：+32.1%（364,000 → 481,000円/m²）
- 錦：+31.8%（334,500 → 441,000円/m²）
全42町、15年の値上がり率
📁 データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価（XPT002）／練馬区・住宅地・町別中央値／2010-2024年
42町すべて、ぜんぶプラス成長です。最低でも+5.5%、最高で+46.9%。この15年、練馬の住宅地は42町すべて値上がりした——これは練馬の地力としてもう少し誇っていい数字だと思います。
値上がり率ボトム10
📁 データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価（XPT002）／練馬区・住宅地・町別中央値／2010-2024年
伸びの落ち着いた町は、ふたたび大泉エリアが中心。
値上がり率ボトム10
- 大泉学園町：+5.5%
- 大泉町：+7.2%
- 西大泉：+11.8%
- 谷原：+14.4%
- 土支田：+15.1%
- 南大泉：+16.3%
- 関町北：+16.3%
- 石神井台：+18.6%
- 上石神井：+18.8%
- 下石神井：+19.3%
「ゆっくり育つ」エリアは、急騰しないぶん地に足ついた住みやすさが積み重なっていく場所、とも言えます。
練馬の地図に、地価と駅をプロットすると
📁 データ出典：（地点・価格）国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価2024年（XPT002）／（駅）国土数値情報 駅データ S12-25・国土交通省／（境界線）国土数値情報 行政区域N03-21
地図の読み方
- 練馬区の形をした地図の中に、**小さな丸い点（地価ポイント）と黒い四角（駅）**が散らばっています
- 濃い赤色の丸ほど、その場所の地価が高い
- 薄い黄色の丸ほど、その場所の地価が低い
- 黒い四角は練馬区内の駅（19駅すべて）
- 地図の右側に色の目盛り（カラーバー）があり、いちばん赤いところで 1m²あたり60万円台、いちばん黄色いところで 25万円台 あたり
これを踏まえて練馬区の地図を見てみると、いくつかのことが見えてきます：
- 東に行くほど赤く、西に行くほど黄色い ← 新宿・池袋などの大きなターミナル駅への近さが地価を決める
- 赤い点（高い地価）は駅の周りに集中している ← 「駅近プレミアム」が見える
- 南東端の小竹向原・新桜台・江古田あたりが赤が濃い ← 副都心線で渋谷・新宿三丁目まで一直線のエリア
- 西側（大泉学園・武蔵関・上石神井）にも駅はあるが、地価は控えめ ← その分、住宅地の広さが取れる
単純な「都心に近いと高い」だけでなく、**「駅と地価の関係」**がはっきり見えるはず。「うちの最寄駅、こんな位置だったんだ」「お隣の駅とこれだけ違うのか」という発見もあるかもしれません。
ちなみに、地図を見てお気づきかもしれませんが、「光が丘」は地点が出ていません（駅は黒い四角でちゃんと表示されています）。これは公示地価という調査が民間の普通の土地取引を対象にしていて、UR都市機構や公社が管理する大型団地は調査の対象から外れているため。詳しくは末尾の補足注記をご覧ください。
首位と末尾、15年でどう動いたか
📁 データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価（XPT002）／練馬区・住宅地・町別中央値／2010-2024年
首位の小竹町と、末尾の大泉町・大泉学園町を15年で比べると、伸びの差がはっきりわかります。小竹町は2014年以降ぐっと伸び、大泉エリアは緩やかに上昇。同じ練馬区内でも、町ごとに違う物語が動いています。
練馬の地価地図、こうなっている
42町の数字を眺めて見えてくるのは、**「東に行くほど都心の影響が強く、西に行くほど住宅街・農地の表情が濃くなる」**という、ある意味当たり前ですが、数字としてはっきり可視化される構造です。
- 南東端（小竹町・旭丘・豊玉系）：都心アクセス最優先、価格・伸び率ともトップ
- 中央（練馬・桜台・氷川台・石神井町）：練馬らしい住宅街、安定して伸びる
- 西側（大泉系・土支田・谷原）：広い土地・畑・自然、ゆっくり成長
これは「西が劣っている」のではなく、42町それぞれに違う表情があるということ。練馬区は、23区で言えば世田谷・大田・足立と並ぶ広さを持ち、そのなかに都心型の住宅街と、半農半住の風景が共存しています。これだけ多様な街を一区に抱えているのは、東京でも数えるほど。
あなたの町は何位でしたか？
42町、最高値601,000円/m²、最低値253,500円/m²、その差2.37倍。
地価は街の表情のひとつにすぎません。値上がり率1位の小竹町には小竹町の魅力があり、値上がりが穏やかな大泉学園町には大泉学園町の良さがある。そして15年で42町すべてが値上がりした——練馬は、街全体として確かに育ってきています。
区内のどこに住んでも、それぞれに「ここが好き」と言える理由があるのが練馬の良さだと、データを並べてみてあらためて感じました。
次回は、駅別の中古マンション取引価格ランキングを出してみる予定です。地価と取引価格のずれ、けっこう面白いんですよ。
参考データ・出典
この記事のグラフ・地図・数字は、すべて公的に公開されているデータをもとに筆者が集計・作図したものです。
1. 公示地価・地価調査
国土交通省 不動産情報ライブラリ XPT002（地価公示・地価調査API）
- 期間：2010年〜2024年（15年分）
- 対象：練馬区内・住宅地の標準地（町別中央値で集計）
- データ取得：2026年5月8日／練馬区内 約2,343レコード
- 公開URL：国土交通省 不動産情報ライブラリ
2. 駅データ（地図上の駅プロット）
国土数値情報「駅」S12-25
- データ：駅別の座標・路線情報・年次乗降客数
- 公開元：国土交通省 国土数値情報ダウンロードサービス
3. 行政区域（地図の境界線）
国土交通省 国土数値情報「行政区域」N03（2021年版）
- データID：N03-21_13_210101
- 配布元（GeoJSON変換版）：smartnews-smri/japan-topography
- 利用範囲：練馬区の市区町村境界の描画のみ
4. 補足注記（読み手の疑問に先回り）
■「公示地価」って何？ ざっくり言うと、「この場所の土地、1m²あたりいくらが妥当か」を国が毎年調べて発表している価格のこと。実際に売買される値段とは多少ずれますが、「うちの近所の土地、いくらくらいなのか」をエリア単位で比べたい時の最も中立な物差しとして使われています。不動産屋さんが言う「相場」のもとになる数字、と思ってもらえれば◎。
■ なぜ2024年のデータなのか 公示地価は毎年1月1日時点の価格を、その年の3月に発表するルール。本記事は2026年5月時点で「これで確定」と整理がついた最新データ（2024年版）を使っています。2025年版・2026年版は今後の記事で順次組み込んでいきます。
■ 「中央値」って何？ 同じ町に複数の調査地点がある場合、その町の値は中央値を採用しています。中央値とは、順番に並べたときに真ん中にくる数字のこと。たとえば「100、150、200、500、1000」という5つの数字があるとき、ふつうの平均は390ですが、中央値は200です。1つだけ飛び抜けて高い土地に引っ張られないので、町の「いつもの値段」を表すには中央値のほうが向いています。
■ 地点数のばらつき 町によって調査地点の数は1〜8件と差があります。地点が1件しかない町は「その1地点の値段＝町の値」となるので、地点がたくさんある町と比べると参考値の意味合いが少し変わります。
■ 用途地域は「住宅地」のざっくり分類だけ 同じ「住宅地」の中にも第一種低層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・準住居地域などの細かい区分けがありますが、本記事では「住宅地ぜんぶまとめて」の大区分で集計しています。
■ 練馬区の町は本当に42町？ 練馬区の正式な町名は60以上ありますが、本記事の「全42町」は 公示地価の住宅地データが取得できる町 に絞った数字です。残りの町は調査地点が選ばれていなかったり、商業地・工業地だけの町だったりします。
■ 大型団地（光が丘など）がデータに映らない理由 公示地価は「民間で普通に売り買いされている土地」を対象にした調査なので、UR都市機構や公社が管理する大型団地は対象外です。「価値が低い」のではなく「調査の仕組み上、対象に入っていない」が正しい解釈。光が丘団地・大泉学園団地・上石神井団地などが該当します。
■ 数字に誤りがある可能性について（3つの層） 本記事の数字には、3つの層で誤りが入る可能性があります：
- 公的データそのものの誤り：たとえば最寄駅までの距離（メートル）に「1」のような現実離れした値が混じっていることがあります。未記入や欠損が誤って数値化されている可能性です。
- 筆者の集計・解釈ミス：データを処理する過程で、カラム名の解釈違い・計算ミス・町名の取り違えなど、人間がやる以上の起こりうる誤りです。
- AIアシスタント（Claude）の処理エラー：本記事はAIの助けを借りて集計・作図しています。AIもコード生成や計算ロジックでミスをすることがあります。
そのため、記事中の数字は「だいたいこのくらい」の目安として読んでいただくのが正解です。気になる町の正確な数字は、必ず一次データ（不動産情報ライブラリ）でご確認ください。「ここの数字、おかしくない？」というご指摘は、いつでも歓迎します。
■ 集計・作図・執筆 西ノ原 常郎（ラングローブ株式会社）。練馬区出身の起業家。ご指摘・誤りのご報告は大歓迎です。