【豊島区 16町別】住宅地の地価ランキング——17年の値上がり率も(2026年最新版)
豊島区の住宅地・公示地価を16町並べてみました。2026年最新値と2010年からの17年値上がり率、駅入りの地価マップまで。
豊島区にはいくつ「町」があるかご存じでしょうか。
最新2026年版で住宅地の公示地価が公表されているのは16町。町ごとに最大1.73倍の差があります。練馬区2.05倍・板橋区2.13倍・中野区2.31倍・杉並区2.15倍と比べると、豊島区は格差が群を抜いて小さい。面積13km²と23区で2番目に小さい区に、駅が25個。「どの町も池袋徒歩圏」が現実になっている区、というのが豊島区の地価をひと言で言ったときの姿です。
はじめに：この記事で出てくる用語、ざっくり説明
Q. 「公示地価」とは？
A. 国が毎年調べて発表している「この場所の土地、1m²あたりいくらが妥当か」の価格です。実際の売買価格とは多少ずれますが、不動産屋さんが言う「相場」のもとになる、エリア比較の最も中立な物差し。
Q. 「中央値」とは？
A. ある町の中に複数の調査地点があるとき、順番に並べた真ん中の数字を採用しています。1つだけ飛び抜けて高い土地に引っ張られないので、町の「いつもの値段」を表すのに向いている計算方法です。
Q. なぜ2026年1月1日時点のものが最新版？
A. 公示地価は毎年1月1日時点を調査して、その年の3月に発表されます。本記事は2026年5月時点で確定取得できた最新データ（2026年版）を使っています。
これらの詳しい話は、記事末尾の「補足注記」にもまとめてあります。
上位10町
データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価2026年（XPT002）／豊島区・住宅地・町別中央値
上位10町の数字（2026年・住宅地・中央値）
- 目白：1,230,000円/m²
- 駒込：1,008,000円/m²
- 南大塚：1,000,000円/m²
- 北大塚：993,000円/m²
- 西池袋：970,000円/m²
- 東池袋：905,500円/m²
- 千川：895,000円/m²
- 池袋：886,000円/m²
- 雑司が谷：847,000円/m²
- 南池袋：828,000円/m²
首位は目白、1m²あたり123万円。学習院大学のある山手線目白駅周辺は、戦前から続く伝統的な高級住宅地で、豊島区の「格式」をひとりで背負っているような町です。
そのすぐ下に駒込・南大塚・北大塚——山手線駅3つがJR埼京線・湘南新宿ラインも交差する、東部のJR動脈帯。後ほど触れますが、駒込はこの17年で最も伸びた町でもあります。
5位以下は西池袋・東池袋・千川・池袋・雑司が谷・南池袋。「池袋」を冠する町が5つ全部上位10位以内に入りました。池袋駅周辺＝豊島区の中心エリアという、当たり前のようでいて他区にはあまりない構造です（新宿区に「新宿」、渋谷区に「渋谷」という町は事実上1つずつ）。
下位10町
データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価2026年（XPT002）／豊島区・住宅地・町別中央値
下位10町の数字（2026年・住宅地・中央値）
- 千川：895,000円/m²
- 池袋：886,000円/m²
- 雑司が谷：847,000円/m²
- 南池袋：828,000円/m²
- 西巣鴨：783,000円/m²
- 千早：772,000円/m²
- 高田：764,000円/m²
- 南長崎：756,000円/m²
- 上池袋：730,000円/m²
- 池袋本町：710,000円/m²
「下位10町」と書いてはいるものの、最下位の池袋本町でも1m²あたり71万円。これは練馬区の最上位「豊玉北」（70.05万円）とほぼ同じ水準で、豊島区の最下位 ≒ 練馬区の最上位という、なかなか衝撃的な対比です。中野区の中位グループ（江古田・大和町：59〜63万円）よりも上。
下位を占めるのは西巣鴨・千早・高田・南長崎・上池袋・池袋本町。中央線エリアからは外れた、副都心線・西武池袋線沿いや池袋駅から少し離れたエリアです。「下位」と言っても、他区の地価感覚で見ると『中の上』のラインに揃っている——豊島区の格差の小ささは、ここで底を引き上げている結果でもあります。
全16町を一覧で
データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価2026年（XPT002）／豊島区・住宅地・町別中央値
16町を1つの帯で並べてみると、1.73倍という格差の小ささがぐっと際立ちます。練馬・板橋・中野・杉並と同じスケールで描けば、「ほぼ平らな高地のような台形」。最高値も最低値も、ほかの近隣区と比べて地面ごと数十万円ぶん持ち上がっている——これが、豊島区のグラフの正体です。
値上がり率ランキング（2010→2026、17年）
値上がり率トップ10
データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価（XPT002）／豊島区・住宅地・町別中央値／2010-2026年
値上がり率トップ10（2010→2026、住宅地中央値）
- 駒込：+161.8%（385,000 → 1,008,000円/m²）
- 南池袋：+102.4%（409,000 → 828,000円/m²）
- 西池袋：+96.2%（494,500 → 970,000円/m²）
- 南大塚：+94.6%（514,000 → 1,000,000円/m²）
- 東池袋：+93.7%（467,500 → 905,500円/m²）
- 目白：+93.2%（636,500 → 1,230,000円/m²）
- 池袋：+90.9%（464,000 → 886,000円/m²）
- 千川：+88.8%（474,000 → 895,000円/m²）
- 雑司が谷：+88.2%（450,000 → 847,000円/m²）
- 北大塚：+85.3%（536,000 → 993,000円/m²）
ここで一度、目を疑う数字を確認します。トップ10の全町が+85%以上。1位の駒込は+161.8%、17年で約2.62倍に達しました。これは杉並区桃井（+166%、日産工場跡地のマンション開発）に並ぶレベルの伸びです。
駒込の伸びは、山手線駅近のマンション需要と豊島区全体の評価上昇が重なった結果と見るのが自然です。豊島区はかつて2014年に「消滅可能性都市」と指摘されましたが、その後「国際アート・カルチャー都市」を掲げて池袋エリアを大規模に再開発しました。2020年には「Hareza池袋」（劇場・オフィス・公園の複合再開発）、防災公園「IKE・SUNPARK」（造幣局跡地）が相次いで開業。「住みたくない街」のイメージから「文化発信都市」へ——この評価の転換が、駒込のようなJR山手線駅近に対する需要を加速させた、と読めます。
2位以下も南池袋・西池袋・南大塚・東池袋・目白・池袋・千川・雑司が谷・北大塚——目白を除けばすべて「池袋」または山手線駅近の町。山手線・池袋効果が町別ランキングを駆動した17年だった、と言えます。
値上がり率ボトム10
データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価（XPT002）／豊島区・住宅地・町別中央値／2010-2026年
値上がり率ボトム10
- 池袋：+90.9%
- 千川：+88.8%
- 雑司が谷：+88.2%
- 北大塚：+85.3%
- 西巣鴨：+85.1%
- 南長崎：+80.4%
- 池袋本町：+77.5%
- 上池袋：+74.0%
- 千早：+73.9%
- 高田：+63.1%
最下位の高田でも17年で+63.1%。3割伸びれば成功と言われる住宅地で、最下位がこの数字。つまり豊島区は、トップ10が+85%以上、ボトム10も+63%以上——全町が17年で1.6倍以上に値上がりした区、ということになります。これは練馬・板橋・中野・杉並のどれよりも力強い伸び方です。
全16町、17年の値上がり率
データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価（XPT002）／豊島区・住宅地・町別中央値／2010-2026年
地価マップ（地点と駅）
データ出典：（地点・価格）国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価2026年（XPT002）／（駅）国土数値情報 駅データ S12-25・国土交通省／（境界線）国土数値情報 行政区域N03-21
地図の読み方
- 豊島区の形をした地図の中に、小さな丸い点（地価ポイント）と黒い四角（駅）が散らばっています
- 濃い赤色の丸ほど、その場所の地価が高い
- 薄い黄色の丸ほど、その場所の地価が低い
- 黒い四角は豊島区内の駅（25駅）
- 地図の右側に色の目盛り（カラーバー）があり、最も赤い地点で 1m²あたり123万円台、最も黄色い地点で 71万円台 あたり
地図にすると、池袋を中心に放射状に赤の塊が広がるのが見えます。山手線が円を描き、その線上に目白・池袋・大塚・駒込の4駅が並んでいる構造。そして円の中も、円の外に少しはみ出した町も、ほぼすべてが赤〜オレンジ。豊島区は「池袋を中心にした濃密な高地価ゾーン」であって、近隣区のような東西・南北のグラデーションがほとんど見えません。面積13km²×駅25個という鉄道密度が、地価マップから「黄色い余白」を消してしまった、という見方ができます。
首位と末尾の17年推移
データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」公示地価（XPT002）／豊島区・住宅地・町別中央値／2010-2026年
注目したいのは4本の線が同じ角度で上がっていること。中野・杉並では「首位だけが急角度、末尾はゆるやか」という対比でしたが、豊島区では首位の目白・駒込も、末尾の池袋本町・上池袋も、ほぼ並走して右肩上がりを続けています。これは「区全体が同時に値上がりした」ということで、池袋再開発の波及効果が特定の町に偏らず、区全体に行き渡った証拠と読めます。
3エリアで整理
16町の数字を、ざっくり3つのエリアに分けて見ると、豊島区の輪郭がより掴みやすくなります。
- 東部（駒込・南大塚・北大塚・西巣鴨）：JR山手線・JR埼京線・湘南新宿ラインが交差する動脈帯。歴史ある住宅街と再開発マンションが共存。価格・伸び率ともトップ層
- 中央（池袋・西池袋・東池袋・南池袋・目白・雑司が谷）：池袋ターミナル＋目白の格式。Hareza池袋・IKE-SUNPARK等の再開発が直接乗ったエリア。豊島区の「顔」
- 西部（千川・千早・南長崎・上池袋・池袋本町・高田）：副都心線・西武池袋線が走る住宅街。「池袋徒歩圏」の落ち着いた裏顔。価格は控えめだが、伸び率は十分
「西部が劣っている」という話ではありません。JR山手線の格式と再開発を取るか、池袋駅前の利便を取るか、副都心線・西武線でひと駅入った静けさを取るか——その選択肢が、面積13km²の中にぎゅっと詰まっているのが豊島区です。「池袋徒歩圏」「山手線駅近」「ひと駅入って静かに」が、全部成立する。これは他の23区にはなかなかない強さ。
豊島を、町別に見ると
16町、最高123.0万円から最低71.0万円、その差1.73倍。17年の値上がり率は+63.1%〜+161.8%、全町プラス成長で、最下位でも+63%——ほぼ全町が17年で1.6倍以上。
「豊島区」を一言で語ろうとすると見落としてしまうのは、この「全町が同じ方向に強く動いた」という事実です。2014年に「消滅可能性都市」と言われた区が、再開発と文化政策で「国際アート・カルチャー都市」へと舵を切り、その評価転換がデータに乗った——町別の数字を並べると、その物語の輪郭がはっきり見えてきます。
参考データ・出典
この記事のグラフ・地図・数字は、すべて公的に公開されているデータをもとに筆者が集計・作図したものです。
公示地価・地価調査
国土交通省 不動産情報ライブラリ XPT002（地価公示・地価調査API）
- 期間：2010年〜2026年（17年分）
- 対象：豊島区内・住宅地の標準地（町別中央値で集計）
- データ取得：2026年5月13日／豊島区内 約1,244レコード
- 公開URL：国土交通省 不動産情報ライブラリ
駅データ（地図上の駅プロット）
国土数値情報「駅」S12-25
- データ：駅別の座標・路線情報・年次乗降客数
- 公開元：国土交通省 国土数値情報ダウンロードサービス
行政区域（地図の境界線）
国土交通省 国土数値情報「行政区域」N03（2021年版）
- データID：N03-21_13_210101
- 配布元（GeoJSON変換版）：smartnews-smri/japan-topography
- 利用範囲：豊島区の市区町村境界の描画のみ
補足注記
■「公示地価」とは
「この場所の土地、1m²あたりいくらが妥当か」を国が毎年調べて発表している価格のことです。実際に売買される値段とは多少ずれますが、「うちの近所の土地、いくらくらいなのか」をエリア単位で比べたい時の最も中立な物差しとして使われています。不動産屋さんが言う「相場」のもとになる数字、と理解してもらえれば十分です。
■ なぜ2026年版が最新なのか
公示地価は毎年1月1日時点の価格を、その年の3月に発表する仕組みです。本記事は2026年5月時点で確定済みの最新データ（2026年版）を使っています。次回更新時には2027年版・2028年版を順次組み込んでいきます。
■「中央値」とは
同じ町に複数の調査地点がある場合、その町の値は中央値を採用しています。中央値とは、順番に並べたときに真ん中にくる数字のこと。たとえば「100、150、200、500、1000」という5つの数字があるとき、平均は390ですが、中央値は200です。1つだけ飛び抜けて高い土地に引っ張られないため、町の代表的な値を示すには中央値のほうが向いています。
■ 地点数のばらつき
町によって調査地点の数は1〜6件と差があります。地点が1件しかない町は「その1地点の値段＝町の値」となるため、地点が複数ある町と比べると参考値の意味合いが少し変わります。
■ 用途地域は「住宅地」の大区分でまとめている
同じ「住宅地」の中にも第一種低層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・準住居地域などの細分がありますが、本記事では「住宅地」の大区分でまとめて集計しています。
■ 数字の正確性について
本記事は公的データの集計をもとにしていますが、原データの誤り・筆者の処理ミス・AIによる集計補助のエラーなど、誤差が含まれる可能性があります。目安として読んでいただくのが正解です。正確な数字は、必ず一次データ（不動産情報ライブラリ）でご確認ください。誤りのご指摘は歓迎します。